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二是房地产市场具有极强地域性和异质性,同时以颗粒化散租为主要特征租赁住房市场存在严重的信息不对称,这使得机构控制了区域内的少量可租房源便可实现某种程度的市场垄断。房价上涨的因素较多,如人口流入、收入增加和信贷宽松等,对家庭组建、子女生育等影响较大,受影响家庭的户主年龄多接近或高于30岁。由于我国目前并未有强制规定公共服务(特别是义务教育)与租赁住房挂钩,国内房租与房价的相关性弱于美欧等发达国家。在这种情况下,我国住房租赁市场的主要特征包括:租赁住房供给以颗粒散式为主,缺乏品牌化机构供给;租房群体主要是收入较低的大学毕业生及服务业人员,对租金上涨承受力较低;物业管理水平不高、租约保护乏力、配套公共服务缺位,导致市场房租水平仅反映市场居住需求,租户社区融入度较低。随着我国经济转型升级、居民消费升级,住宅租赁市场日益成为我国市场经济的短板,需要从低端化、颗粒化向专业化、机构化转变。

从各国经验来看,机构化管理有利于住房租赁市场向规范化方向转变,也符合十九大和中央经济工作会议关于加快租赁住房市场发展的精神,是符合当前社会发展阶段的大发展方向。但同时也应该看到,长期以来我国处于经济结构转型时期,房地产开发及住宅交易市场在经济发展、居民居住和金融投资等多个方面扮演了重要角色,受政府和市场关注较多,而住宅租赁市场发展缓慢,导致各城市住宅市场的租售结构明显不合理,租赁市场法制化建设滞后,这使得多年来住宅租赁市场未受到市场机构资金重视。随着房地产开发回报降低、增速放缓,在近期金融严监管强力推进的背景下,市场资产谱的风险-收益特征调整较大,部分机构资金转向低收益、低波动的住宅租赁市场。在住宅租赁市场机制尚未完善的情况下,机构资金入市对处于上涨态势的房租起了推波助澜的作用。

吴琦认为,环保领域在前些年的发展过程中也出现了产能过剩、同质化竞争、国际分工地位低端等情况,因此,推进该领域的专业化整合,有利于打造一批行业龙头企业,进而推动资源向优势企业集中,提高国有企业资本配置效率,进而提升国际竞争力;再从免税品角度来看,今年我国经济工作的重点之一就是要形成强大的国内市场,而免税品可以说是国内消费市场的新引擎,促进免税品行业专业化整合有利于引导境外消费回流,这也是应对国内消费增速趋缓、进一步扩大内需的必然要求和重要支撑。

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